La Surface Hors Œuvre Nette (SHON) est une notion fondamentale en immobilier, impactant directement le prix de vente, la construction et les taxes. Malgré son importance, le calcul de la SHON reste souvent source de confusion, conduisant à des erreurs et des litiges.
La SHON : définition et contexte
La SHON représente la surface habitable d'un bien immobilier, mesurée à l'intérieur des murs, hors les éléments non chauffés tels que les balcons, les terrasses, les caves non aménagées et les garages non utilisés comme pièce de vie. Elle est définie par la loi et joue un rôle crucial dans plusieurs aspects de l'immobilier, notamment la détermination du prix de vente, le calcul des taxes et l'aménagement des propriétés.
Définition précise de la SHON
La SHON, ou Surface Hors Œuvre Nette, correspond à la surface habitable d'un bien immobilier, calculée en excluant les murs extérieurs et les éléments non chauffés. La surface habitable est mesurée à l'intérieur des murs, en prenant en compte l'épaisseur des murs, et en excluant les éléments non chauffés tels que les balcons, les terrasses, les caves non aménagées et les garages non utilisés comme pièce de vie. La SHON est une notion clé en immobilier, car elle détermine la valeur d'un bien, le montant des taxes foncières et les possibilités d'aménagement.
Différents types de SHON
- SHON totale : Surface habitable totale du bien, incluant tous les niveaux et les annexes.
- SHON habitable : Surface habitable des pièces à vivre (salon, chambres, cuisine, salle de bain).
- SHON plancher : Surface habitable d'un niveau particulier du bien.
Loi et réglementation
La SHON est définie par le code de l'urbanisme français et est intégrée dans les Plans Locaux d'Urbanisme (PLU) de chaque commune. Elle détermine notamment les surfaces constructibles autorisées dans une zone donnée, en fonction de la densité souhaitée et des besoins de l'environnement local. La SHON est donc un outil important pour réguler le développement urbain et garantir une qualité de vie optimale dans les villes et les villages.
Importance de la SHON
- Détermination du prix de vente d'un bien : La SHON influence directement le prix d'un bien immobilier, une surface plus importante se traduisant généralement par un prix plus élevé.
- Calcul de la taxe foncière : La taxe foncière est calculée en fonction de la SHON du bien immobilier. Une SHON plus élevée signifie une taxe foncière plus importante.
- Détermination de la surface constructible pour un projet immobilier : Les PLU limitent souvent la surface constructible en fonction de la SHON maximale autorisée.
- Réduction de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) pour les résidences principales : La réduction de l'IFI pour les résidences principales est calculée en fonction de la SHON du bien.
Méthode de calcul de la SHON : détail et exemples
Le calcul de la SHON est effectué en suivant des principes précis et en appliquant des règles spécifiques. La méthode de calcul est détaillée dans le code de l'urbanisme et est généralement appliquée par des professionnels tels que des architectes ou des géomètres-experts.
Principes généraux du calcul
- Surface de chaque niveau : Le calcul de la SHON se fait niveau par niveau. Pour chaque niveau, il faut mesurer le périmètre intérieur des murs, puis ajouter l'épaisseur des murs pour obtenir la surface totale du niveau.
- Déduction des surfaces non habitables : Les combles, caves, garages non aménagés, etc., ne sont pas inclus dans la SHON. Il faut les déduire de la surface totale du niveau.
- Prise en compte des cloisons intérieures : Les cloisons intérieures séparant les pièces habitables sont incluses dans la SHON. Les cloisons de séparation non habitables, comme celles d'un garage, ne sont pas incluses.
- Prise en compte des balcons et terrasses : Les balcons et terrasses sont pris en compte dans la SHON selon des critères spécifiques définis par la réglementation.
Exemples concrets et illustratifs
Appartement
Prenons l'exemple d'un appartement situé dans un immeuble à Paris, au 3ème étage, avec une surface au sol de 80 m². L'appartement dispose d'un balcon de 10 m² et d'une cave non aménagée de 5 m². La SHON de l'appartement sera calculée comme suit :
- Surface habitable : 80 m²
- Balcon : 10 m² (inclus dans la SHON)
- Cave : 5 m² (non incluse dans la SHON)
SHON = Surface habitable + Surface balcon - Surface cave
SHON = 80 m² + 10 m² - 5 m² = 85 m²
Maison individuelle
Pour une maison individuelle à Lyon, le calcul de la SHON peut être plus complexe en raison des différentes configurations possibles. Par exemple, un sous-sol aménagé en pièce à vivre sera inclus dans la SHON, tandis qu'un garage non aménagé ne le sera pas.
Cas particuliers
Le calcul de la SHON pour des bâtiments à usage commercial, des bureaux, etc., est régi par des règles spécifiques. Il est important de se renseigner sur les exigences applicables à chaque type de bâtiment.
Outils de calcul
Des logiciels et sites web spécialisés peuvent faciliter le calcul de la SHON. Ces outils permettent de saisir les dimensions du bien et de calculer automatiquement la SHON en fonction des règles de calcul applicables.
Pièges à éviter
Il est essentiel de faire attention aux erreurs courantes lors du calcul de la SHON. Voici quelques conseils pratiques pour éviter les pièges :
- Vérifier la réglementation locale : Les règles de calcul de la SHON peuvent varier selon les communes. Il est important de se renseigner sur les exigences locales pour s'assurer que le calcul est conforme.
- Se fier à un professionnel : Pour éviter les erreurs et les litiges, il est recommandé de faire appel à un professionnel qualifié pour le calcul de la SHON. Un géomètre-expert ou un architecte peuvent vous fournir un calcul précis et fiable.
La SHON et son impact sur les taxes et l'immobilier
La SHON a un impact direct sur les taxes et l'immobilier. Une SHON plus élevée signifie des taxes plus importantes et un prix de vente potentiellement plus élevé.
Taxe foncière
La taxe foncière est calculée en fonction de la SHON du bien immobilier. Une SHON plus élevée signifie une taxe foncière plus importante.
Impôt sur la fortune immobilière (IFI)
La réduction de l'IFI pour les résidences principales est calculée en fonction de la SHON du bien. Une SHON plus élevée permet une réduction de l'IFI plus importante.
Droits de mutation
Les droits de mutation sont des taxes payables lors de l'acquisition d'un bien immobilier. La SHON peut influencer le montant des droits de mutation.
Construction et aménagement
Les PLU limitent souvent la surface constructible en fonction de la SHON maximale autorisée. Avant de lancer un projet de construction ou d'aménagement, il est important de vérifier les restrictions applicables à la SHON dans la zone concernée.
Impact sur le prix de vente
La SHON est un élément déterminant pour la valorisation d'un bien immobilier. Une SHON plus élevée signifie un prix de vente potentiellement plus élevé.
La SHON est donc un élément important à prendre en compte lors de l'achat, de la vente ou de l'aménagement d'un bien immobilier. En comprenant la définition, la méthode de calcul et les implications de la SHON, vous pouvez prendre des décisions éclairées pour maximiser la valeur de votre propriété et minimiser les coûts associés.