Les prix moyens au mètre carré dans un secteur géographique ne sont pas les bons indicateurs à retenir pour une estimation immobilière. Un nombre important de critères rentrent en ligne de compte, et de grands écarts d’estimation sont constatés entre des biens d’un même secteur. Toutefois, sans être spécialiste de la valorisation immobilière, faisons un point sur les facteurs les plus importants.
Critère #1 : l’Emplacement
L’emplacement détermine pour une grande part la valeur, la capacité du bien à gagner de la valeur au fil du temps, ainsi que la facilité de vente de votre bien. Un bon emplacement s’appuie sur :
- La proximité du centre-ville, des lieux d’activité économique ou des services de proximité tels que écoles, commerces,
- La situation dans un lieu de villégiature très prisé ou offrant une vue sur un site recherché (mer, patrimoine historique),
- L’orientation sur un espace dégagé,
- La situation par rapport aux voies de communication,
- Le niveau dans le cas d’un immeuble en copropriété (le dernier étage, sans bruit et dégagé, étant le plus recherché),
Critère #2 : la Surface habitable
La surface est importante à deux égards.
D’abord parce que le prix au mètre carré de votre bien décroît lorsque sa surface habitable augmente. Concrètement, le prix au mètre carré d’un studio sera supérieur à celui d’un 4-pièces, celui-ci sera à son tour supérieur que celui d’un 5-pièces. Cela est d’autant plus vrai dans les grandes agglomérations où le prix du mètre carré moyen est déjà très élevé en raison du déséquilibre offre-demande de logement.
Ensuite en raison de la distribution et de l’agencement de cette surface : espaces perdus (couloirs, buanderie, …), hauteur sous plafond, nombre et volume des pièces de séjour, … Autrement dit, il sera plus aisé de vendre un appartement de 100 m² avec 2 pièces qu’avec 1 seule pièce.
Critère #3 - L’âge et la qualité de la construction
L’âge d’un bâtiment devient défavorable lorsqu’un entretien régulier n’a pas été réalisé. Il est visible à travers l’état du câblage électrique, de l’isolation, de la toiture, etc. De infrastructures en mauvais état sont synonymes de coûts de rénovation pour l’acquéreur potentiel, ce qui se traduira par un prix négocié d’autant à la baisse.
Enfin, la qualité des matériaux utilisés est également cruciale, car ils déterminent le standing de votre bien, c’est-à-dire le public susceptible d’être intéressé : parpaings/briques, vitrages, menuiseries alu/bois/PVC, équipements, … Ils déterminent également l’étiquette énergétique de votre bien (noté de A à G, A étant le plus économe), sachant que depuis 2006 le DPE (Diagnostic de Performance Energétique) doit être annexé à toute promesse de vente.
