Prix moyen du m² à Lyon : les tendances actuelles observées par RealAdvisor

4 963 €/m² en février 2026 : état des lieux du marché lyonnais

Lyon se positionne parmi les métropoles françaises où l’immobilier reste tendu. Selon les données de la Chambre des notaires de Lyon, le marché lyonnais affiche une activité soutenue malgré les évolutions réglementaires récentes. Les transactions se concentrent particulièrement sur les biens de 40 à 80 m², segment le plus demandé par les primo-accédants et les investisseurs locatifs.

Contrairement à ce qu’on entend souvent, ce n’est pas forcément le 6ème arrondissement qui affiche les prix les plus élevés au mètre carré. La Presqu’île et certaines rues de la Croix-Rousse rivalisent désormais, portées par une offre de plus en plus rare. Dans les dossiers que je traite régulièrement, les vendeurs de ces secteurs obtiennent des prix supérieurs de 15 à 20% aux moyennes affichées.

Le marché lyonnais présente une particularité : les écarts entre quartiers peuvent atteindre 40% sur une distance de quelques kilomètres. Un appartement rue de la République ne se valorise pas du tout comme un bien équivalent à Villeurbanne ou Bron. Cette réalité impose une analyse rue par rue, pas seulement par arrondissement.

Comment RealAdvisor analyse les prix au m² à Lyon

Face à la difficulté de trouver des données actualisées et réellement fiables sur les prix lyonnais, une approche différente s’imposait. Les estimations d’agences varient parfois de 15% pour un même bien. Les portails immobiliers affichent des moyennes par arrondissement qui masquent des réalités très contrastées d’une rue à l’autre.

RealAdvisor a développé un algorithme qui croise les données officielles DVF (Demandes de Valeurs Foncières) avec un historique de 11 ans de transactions réelles. Le résultat : des prix médians calculés sur 75 rues lyonnaises, actualisés chaque mois. Cette granularité permet de dépasser les moyennes approximatives pour offrir des données localisées à l’adresse.

Cette approche répond à un problème concret : les propriétaires lyonnais perdent souvent plusieurs semaines à collecter des estimations contradictoires. Avec une estimation instantanée basée sur les transactions réelles, RealAdvisor permet de calibrer rapidement son prix de vente ou son budget d’achat, sans attendre les retours de multiples agences.

Appartements, maisons, neuf ou ancien : qui gagne à Lyon ?

Soyons clairs : les idées reçues sur les prix lyonnais méritent d’être nuancées. Beaucoup pensent que les maisons coûtent systématiquement plus cher que les appartements. Les données racontent une histoire différente.

Appartements vs maisons : l’écart de 400 €/m² décrypté

L’écart de 400 €/m² en faveur des appartements s’explique par leur localisation. Les appartements se situent majoritairement en hypercentre où la demande dépasse largement l’offre. Les maisons, plus périphériques, compensent par des surfaces terrain qui ne sont pas comptabilisées dans le prix au mètre carré habitable. Pour approfondir cette analyse, consultez notre guide sur les quartiers les plus prisés de la métropole.

Neuf ou ancien : où se situe la vraie valeur ?

Selon le bilan annuel 2025 des Notaires de France, le diagnostic de performance énergétique pèse désormais lourdement dans les négociations. Une classe énergétique en moins représente environ -8% sur la valeur d’une maison. Pour les appartements, l’écart atteint -12% entre une étiquette G et une étiquette D.

Le neuf affiche des prix supérieurs de 15 à 25% à l’ancien équivalent, mais intègre des garanties décennales et une performance énergétique optimale. Dans ma pratique, je constate que les acheteurs arbitrent de plus en plus en faveur de l’ancien rénové : le rapport qualité-prix semble meilleur, à condition de vérifier soigneusement le DPE et l’état de la copropriété.

+29% en 11 ans : ce que révèle l’historique des prix lyonnais

L’analyse des 11 dernières années montre une progression de +29,1% pour les appartements lyonnais. Ça tourne autour de 2,4% par an en moyenne, mais cette croissance n’a pas été linéaire. Les années 2020-2022 ont connu une accélération spectaculaire, suivie d’un ralentissement en 2023-2024.

• 2015
  Point de départ : appartements autour de 3 850 €/m²
• 2020
  Accélération post-Covid : passage du cap des 4 500 €/m²
• 2023
  Stabilisation : ralentissement lié aux taux d’intérêt
• Février 2026
  Reprise modérée : 4 963 €/m² en moyenne

D’après l’analyse Boursorama sur données INSEE, les prévisions 2026 tablent sur une hausse modérée de +2% pour les appartements et +1,2% pour les maisons. Le volume de transactions repart à la hausse avec 921 000 ventes comptabilisées fin T3 2025, soit +11% sur un an.

Ce que les chiffres révèlent vraiment : Lyon reste un marché résilient. Même pendant les périodes de tension sur les taux, les prix n’ont pas chuté comme dans d’autres grandes villes. Pour les propriétaires qui préparent un projet, ces données historiques permettent de situer leur bien dans une tendance longue, pas seulement dans une photo instantanée. Si vous envisagez un investissement locatif, notre tableau de calcul locatif vous aidera à projeter votre rentabilité.

Vos questions sur les prix immobiliers à Lyon

Et maintenant ?

Plutôt que de multiplier les estimations contradictoires, partez des données réelles. Les 75 rues référencées par RealAdvisor et l’historique de 11 ans vous donnent une base solide pour calibrer votre projet, que vous vendiez votre T3 de la Croix-Rousse ou que vous cherchiez une maison vers l’Ouest lyonnais.