Vendre un appartement occupé : quelles obligations vis-à-vis du locataire ?

Si vous souhaitez mettre en vente un appartement encore occupé par un locataire, vous devrez respecter quelques règles. Ces règles sont différentes selon que le bien soit loué meublé ou non, et selon l’état du bail. Alors quelles sont ces règles ? Est-il possible de demander à votre locataire de libérer l’appartement ? Faisons un point sur vos obligations.

1 – Donner congé à votre locataire

Vous connaissez sûrement les délais à respecter pour donner congé à votre locataire en vue d’une vente :

– En location vide : 6 mois (minimum) avant échéance du bail,

– En location meublée : 3 mois (minimum) avant échéance du bail,

Si vous êtes à plus de 6 mois de l’échéance (ou 3 selon le cas), vous êtes donc en mesure de mettre fin au bail, et vendre votre bien dans le cadre d’une vente immobilière classique. Une notification doit être adressée au locataire, l’informant de votre intention. Le congé est soit envoyé par lettre recommandée soit notifié par voie d’huissier, il doit contenir le prix fixé. Car, chose importante, le locataire peut exercer son droit de préemption, c’est-à-dire qu’il est prioritaire sur les autres acheteurs potentiels (nous y reviendrons).

2 – Vendre son bien occupé

Si vous êtes à moins de 6 mois (ou 3), vous ne pouvez techniquement pas donner congé à votre locataire, et devez attendre l’anniversaire suivant du contrat de bail. Solution : vendrez votre appartement occupé, autrement dit assorti du contrat de bail en cours.

Conséquences pratiques :

– Le contrat de bail est modifié sur la forme (changement du nom du bailleur) mais se poursuit aux mêmes conditions financières,

– Le dépôt de garantie versé au moment de l’entrée sur les lieux reste dû au locataire par le nouveau bailleur,

– Les éventuels contrats d’assurance pour loyers impayés (qui sont personnels et non liés au bien) ne sont pas transmissibles au nouveau propriétaire,

3 – Respecter le droit de préemption du locataire

Appartement libre : si vous avez donné congé à votre locataire, celui-ci reste tout de même prioritaire pour acquérir l’appartement, en vertu d’un droit de préemption. Ce droit est cependant limité :

– Dans la durée, à 2 mois à compter de la notification,

– Financièrement : si le locataire accepte l’offre au prix demandé, il est prioritaire pendant 2 mois ; en revanche s’il ne fait pas d’offre dans les 2 mois ou fait une offre inférieure au prix demandé, il perd sa priorité, vous permettant alors de vendre votre appartement librement,

Appartement occupé : le droit de préemption n’existe pas. Seule exception : lors de la 1ère vente suite à la division de l’immeuble en lots (comprendre : sa mise en copropriété).

Faut-il proposer son bien immobilier en exclusivité à une agence ?
Vente immobilière : qui choisit le notaire et comment ?